מה חייב להופיע בחוזה שכירות?
חוזה שכירות צריך לכלול מספר סעיפים מרכזיים שמסדירים את תנאי ההתקשרות בין הצדדים:
- מטרת השכירות – מהי המטרה של השכירות (מגורים, משרד וכו') ועבור מי ישמש המושכר
- תקופת השכירות – מועד תחילת השכירות ומועד סיומה.
- גובה דמי השכירות – סכום התשלום, מועד התשלום ואופן התשלום.
- אופציה להארכת החוזה – האם קיימת אפשרות להארכה ובאילו תנאים.
- חלוקת אחריות לתיקונים – מה באחריות המשכיר ומה באחריות השוכר.
- תשלומים שוטפים – ארנונה, ועד בית, חשמל, מים וגז.
- ביטוחים – ביטוח מבנה, ביטוח צד ג' ולעיתים גם ביטוח תכולה.
הסדרה ברורה של סעיפים אלו מונעת מחלוקות רבות בהמשך.
בדיקת בעלות הדירה בטאבו
אחת הבדיקות החשובות ביותר שעל השוכר לבצע היא בדיקה כי האדם שמציג עצמו כבעל הדירה אכן רשום כבעליה.
בדיקה פשוטה של נסח טאבו יכולה למנוע מצבים של הונאה, בהם אדם מתחזה לבעל הנכס ומקבל תשלומים עבור דירה שאינה בבעלותו.
מקרים כאלה כבר התרחשו בעבר, כאשר שוכרים שילמו מקדמות וצ'קים לאדם שהציג עצמו כבעל הדירה, אך בפועל לא הייתה לו כל זכות בנכס.
בטחונות בחוזה שכירות – מהם האפשרויות?
בטחונות הם כלי חשוב שמגן על המשכיר במקרה של הפרת ההסכם על ידי השוכר. הבטחונות הנפוצים הם:
- פיקדון כספי
- שטר חוב
- כתב ערבות
- צ'ק ביטחון
בחלק מהמקרים נהוג לשלב מספר סוגי בטחונות במקביל.
פיקדון
פיקדון הוא סכום כסף המופקד בידי המשכיר להבטחת התחייבויות השוכר. לעיתים הכסף מוחזק בחשבון נאמנות ולעיתים בידי המשכיר עצמו.
שטר חוב
שטר חוב הינו מסמך עצמאי המאפשר למשכיר לפנות להוצאה לפועל במקרה של הפרת התחייבויות וכן ניתן להחתים את הערבים על שטר החוב.
כתב ערבות
ערבות היא התחייבות של צד שלישי לשלם ולמלא את כל התחייבויות השוכר בהתאם להסכם השכירות במקרה שהשוכר אינו עומד בהתחייבויותיו.
צ'ק ביטחון
צ'ק ביטחון משמש כלי נוסף להבטחת התחייבויות השוכר, אך יש להגדיר מתי ניתן להשתמש בו.
האם ניתן להפקיד בטחונות או שלא להפקיד אותם?
לעיתים הצדדים מסכימים כי הבטחונות יוחזקו בידי המשכיר בלבד, ולעיתים הם מופקדים אצל גורם שלישי או בחשבון נאמנות.
חשוב להגדיר בחוזה באילו נסיבות ניתן לממש את הבטחון ומהו הליך ההודעה לשוכר לפני מימושו.
מה קורה כאשר השוכר מפר את ההסכם?
הפרת הסכם יכולה להתבטא במספר דרכים:
- אי תשלום דמי שכירות
- גרימת נזקים לנכס
- שימוש בדירה בניגוד להסכם
- סירוב לפנות את הדירה בתום התקופה
במקרים כאלה עומדות למשכיר מספר אפשרויות משפטיות.
מימוש ערבויות
שטר חוב
ניתן להגיש את שטר החוב לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל.
כתב ערבות
במקרה זה ניתן לפנות לערבים בדרישה לתשלום, ואם אינם משלמים – להגיש נגדם תביעה כספית.
תביעת פינוי מושכר
כאשר שוכר מסרב לפנות את הדירה או מפר את ההסכם באופן מהותי, ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר.
מדובר בהליך משפטי ייעודי ומהיר יחסית, שמטרתו להחזיר את החזקה בדירה למשכיר.
ההליך כולל:
- הגשת כתב תביעה
- קביעת דיון מהיר בבית המשפט
- פסק דין לפינוי
- ביצוע הפינוי באמצעות ההוצאה לפועל
ליווי משפטי מקצועי בהליכים מסוג זה נעשה במסגרת תחום הליטיגציה האזרחית:
סיפור מקרה – היעדר בטחונות שהוביל לנזק
בעל דירה השכיר את נכסו לשוכר מבלי לקחת בטחונות משמעותיים. לאחר מספר חודשים הפסיק השוכר לשלם דמי שכירות ואף סירב להתפנות.
בעל הדירה נאלץ להגיש תביעה לפינוי מושכר, על אף שמדובר בהליך יחסית קצר הוא עדיין לוקח זמן והותיר אותו ללא הכנסה מהנכס. בנוסף נגרמו נזקים לדירה.
לו היו נלקחים בטחונות מתאימים מלכתחילה, ניתן היה לממשם ולצמצם את הנזק באופן משמעותי.
מקרה נוסף – שוכר שפינה את הדירה והשאיר מטלטלין
לעיתים שוכר מפנה את הדירה לאחר שניתן נגדו צו פינוי, אך משאיר בה ציוד ורכוש רב.
במצב כזה יש לפעול בזהירות, שכן אין למהר ולהשליך את המטלטלין. בדרך כלל יש לפעול באמצעות ההוצאה לפועל או בהתאם להנחיות בית המשפט.
מיסוי הכנסות משכירות
השכרת דירה עשויה להיות כפופה לחבות במס. קיימים מספר מסלולי מיסוי אפשריים, ולכל אחד מהם השלכות שונות.
למידע נוסף ניתן לקרוא גם:
השכרת דירת מגורים – מדריך מיסוי מלא
מיסוי השכרת דירה – איזה מסלול עדיף
סיכום
חוזה שכירות שנערך בצורה מקצועית מגן הן על המשכיר והן על השוכר. הוא מונע מחלוקות, מסדיר את האחריות של כל צד ומאפשר להתמודד עם מצבים מורכבים כגון הפרת הסכם או פינוי הדירה.
תכנון נכון של הבטחונות, בדיקות מקדימות וניסוח משפטי ברור יכולים לחסוך נזקים משמעותיים בעתיד.
שאלות נפוצות
האם חובה לקחת בטחונות משוכר?
אין חובה חוקית, אך מדובר באמצעי חשוב להגנה על המשכיר במקרה של הפרת ההסכם.
כמה זמן לוקחת תביעת פינוי מושכר?
מדובר בהליך מהיר יחסית שמטרתו להכריע בתוך חודשים ספורים, נגשת כתב הגנה תוך 30 ימים (בהשוואה להליך אחר 45/60 ימים) ודיון אחד בדרך כלל בו ניתן פסק דין תוך כ-60 ימים מפתיחת ההליך.
האם ניתן לממש שטר חוב מיד כאשר השוכר מפר את ההסכם?
בדרך כלל כן, אך יש לפעול בהתאם להוראות ההסכם ולכללי ההוצאה לפועל.
האם שוכר חייב לשלם על כל תיקון בדירה?
לא. בדרך כלל השוכר אחראי לנזקים שנגרמו עקב שימוש, בעוד המשכיר אחראי לתקלות מבניות.