מדרגות מס רכישה לשנת 2025

מעודכן נכון ליום (15/01/2025)

מס רכישה הוא תשלום חובה המוטל על רוכשי נדל"ן בישראל, בהתאם לשווי העסקה ולמאפייני הרוכש. מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה ב-15.01 על ידי רשות המסים, ולכן חשוב להכיר את שיעורי המס המעודכנים לשנת 2025 ולהבין כיצד ניתן להפחית את גובה המס.

1. איך מחושב מס רכישה?

מה משפיע על גובה המס?

מס רכישה נקבע בהתאם לפרמטרים הבאים:

• שווי הדירה – ככל שהשווי גבוה יותר, כך שיעור המס עולה.
• האם מדובר בדירה יחידה או נוספת – רוכשי דירה יחידה נהנים מהקלות מס.
• סטטוס הרוכש – תושבי ישראל נהנים מתנאים שונים מתושבי חוץ וישנן הטבות שונות לעולים חדשים, נכים, נכי צה"ל ונפגעי פעולות האיבה וכדומה. יש לשים לב נתונים נוספים לדוגמה חזקת התא המשפחתי וכדומה.
• ניתן להינות מהטבת המס של דירה יחידה גם אם יש בבעלותכם דירה נוספת אך זאת בהתאם לתנאים מסוימים ומשרדנו בוחן זאת בכל עסקה בהתאם ללקוח.

הגדרת דירה יחידה

• דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל, או של מי שהפך להיות תושב ישראל או תושב חוזר בתוך שנתיים מרכישת הדירה. יש לשים לב כי במקרים מסוימים על אף שמדובר בדירת מגורים יחידה, היא אינה תיחשב כזו ממספר סיבות ולכן מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי.
• דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש בנוסף עליה דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה לא עולה על שליש, ואם הדירה הנוספת התקבלה בירושה או במתנה מהורה – חלקו בה לא עולה על חצי.
• במקרים מסוימים תוך עמידה בתנאים רוכשי דירה שבבעלותם דירה נוספת יכולים לקבל הנחה בהתאם למדרגות המס לדירה יחידה.
• אחד מהמקרים הינו תוך התחייבות למכור את הדירה שבבעלות הרוכש בהתאם למועדים הנ"ל:
  • הדירה הנוספת נרכשת בין 01.06.2023 ל-31.05.2025, יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מהיום שנרכשה הדירה החלופית.
  • בשאר המקרים יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.
  • מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה אמורה להימסר להם לפי החוזה (ואם חל עיכוב במסירת החזקה בנסיבות שלא תלויות ברוכשים – בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה תימסר להם בפועל).
  • יש לשים לב כי תקופות אלו הוארכו בעקבות מלחמת חרבות ברזל וייתכנו הארכות נוספות בהתאם לנתוני הרוכש.

מדרגות מס רכישה לשנת 2025

רשות המסים מפרסמת מדי שנה את מדרגות המס החדשות. להלן המדרגות לשנת 2025 (בתוקף עד 15.01.2028):

• עד סכום של 1,978,745 ש"ח – פטור ממס לרוכשי דירה יחידה.
• מ-1,978,745 ש"ח עד 2,347,050 ש"ח – 3.5% מס.
• מ-2,347,050 ש"ח עד 6,055,070 ש"ח – 5% מס.
• מ-6,055,070 ש"ח עד 20,183,565 ש"ח – 8% מס.
• על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%

שיעורי המס לכל דירת מגורים מעבר לדירה הראשונה

שיעורי המס המעודכנים החל עד 31.12.2026:

• 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪.
• 10% על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪.

2. פטורים והקלות במס רכישה

פטור לרוכשי דירה יחידה

רוכשים אשר זו דירתם היחידה זכאים למדרגות מס מופחתות ואף לפטור חלקי.

הקלות לאוכלוסיות מיוחדות

נכים, עולים חדשים, משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה זכאים להטבות מס וזאת בתנאי שמדובר בדירה למגוריהם.

מס רכישה לנכים (בהתאם לתנאי הזכאות)

ניתן להחיל תנאי זכאות אלו גם כאשר רוכשי הדירה הם הורי קטין בעל נכות העומדת בתנאי הפטור.

דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ש"ח

• ברכישה שנעשתה מיום 06.12.2016 ואילך של דירה יחידה, ששוויה עד 2,500,000 ₪, יינתן פטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה.
• על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא ישולם מס רכישה.
• על החלק שנותר עד לסכום שוויה של הדירה (ועד 2,500,000 ₪), ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% משווי אותו חלק.

במקרים נוספים

• ברכישת דירה שאינה מוגדרת כדירה יחידה, או שהיא דירה יחידה ששוויה עולה על 2,500,000 ₪, וכן ברכישה שנעשתה לפני 06.12.2016 של דירה יחידה ששוויה נמוך מסכום זה, הזכאות היא לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% בלבד מערך מלוא שווי הדירה.

מס רכישה לנכי צה"ל (בהתאם לתנאי הזכאות)

שיעור המס

דירה יחידה עד שווי 2,500,000

• על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא ישולם מס רכישה, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028.
• על החלק שנותר עד לסכום שוויה של הדירה (ועד 2,500,000 ₪), ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% משווי אותו חלק.

במקרים נוספים

• ברכישת דירה שאינה מוגדרת כדירה יחידה, או שהיא דירה יחידה ששוויה עולה על 2,500,000 ₪, נכי ונכות צה"ל וכוחות הביטחון זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בגובה 0.5% משווי הדירה.

תנאי הזכאות – 19% נכות ומעלה

כדי לקבל הנחה במס רכישה, יש לקבל אישור זכאות מאגף השיקום ולהגישו לאגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין.

חשוב לדעת, אם בני זוג נשואים רוכשים יחד דירה ואחד מהם זכאי להנחה במס רכישה, יהיו שניהם זכאים להנחה. אם בני הזוג לא היו נשואים בזמן רכישת הדירה אך נישאו בתוך שנה מיום חתימת החוזה, ניתן לקבל החזר בהתאם לגובה ההנחה.

מס רכישה לעולים חדשים.

תקופה הנחה במס הרכישה לעולה חדש הינה תקופה שבין שנה ‏לפני ‏עלייתם לארץ ‏ל-‏7 שנים אחרי העלייה, ניתן לקבל הטבה זו פעם אחת לרכישת דירת מגורים ופעם אחת לרכישת מבנה לעסק.

ישנם הבדלים בתנאי הזכאות לעולים אשר עלו לארץ לפני 15.08.2024 (מועד שינוי החוק) ועל כן מומלץ להתייעץ איתנו ולתכנן באופן נכון את נושא המיסוי טרם ביצוע העסקה.

שיעור המס לעולים חדשים

שיעור המס לדירה יחידה החל מיום 15.08.2024 ועד 15.01.2028 יש לשים לב כי מועד הרכישה עשוי להשפיעה על גובה המס.

• עד סכום של 1,978,758 ש"ח – פטור ממס
• מעל 1,978,758 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 0.5%.
• מעל  20,183,565 ש"ח – 10%.

רכישת מבנה לעסק (במקרים מסוימים ניתן לקבל מדרגות מס אלו לרכישת דירת מגורים, אף אם אינה יחידה)

• עד סכום של 1,988,090 ש"ח – 0.5%
• מעל 1,988,090 ש"ח – 5%.

חשוב לדעת אם בני זוג נשואים רוכשים יחד דירה ואחד מהם זכאי להנחה במס רכישה, יהיו שניהם זכאים להנחה. אם בני הזוג לא היו נשואים בזמן רכישת הדירה אך נישאו בתוך שנה מיום חתימת החוזה, ניתן לקבל החזר בהתאם לגובה ההנחה.

3. מס רכישה למשקיעים ולתושבי חוץ

מה ההבדל בין רוכשי דירה ראשונה למשקיעים?

משקיעים ותושבי חוץ מחויבים לרוב בשיעורי מס גבוהים יותר. תכנון נכון של מבנה הרכישה יכול להפחית את המס.

איך להפחית את חבות המס?

ישנן מספר דרכים להפחית חבות במס (רכישה ושבח) באופן ולשם כך יש לבצע תכנון מס מקרקעין באופן מקצועי תוך הבנת החוק והמשמעויות המשפטיות והכלכליות.

4. מס רכישה זכות במקרקעין (קרקע, קרקע חקלאית, מקרקעין מסחרי וכדומה).

שיעור מס הרכישה ברכישת קרקע ו/או נכס מסחרי הינו 6% משווי הקרקע

ניתן לקבל החזר שגובה 1% משווי הקרקע (1/6 מהמס ששולם) תוך עמידה בשנו תנאים מצטברים:

• קיימת תוכנית המתירה בנייה של לפחות דירת מגורים אחת.
• הרוכשים קיבלו היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות על הקרקע בתוך שנתיים (24 חודשים) ממועד הרכישה.

5. כיצד ניתן להפחית את מס הרכישה?

בדיקה מקדימה של המס

מומלץ לבדוק מראש את חבות המס ולבחון אפשרויות להקלות.

הגשת בקשה להחזר מס

במקרים מסוימים ניתן להגיש בקשה להחזר מס אם חישוב המס היה שגוי.

6. מתי וכיצד יש לדווח על מס רכישה?

תוך כמה זמן יש לדווח?

החוק מחייב לדווח על העסקה ולשלם את המס בתוך 30 יום ממועד חתימת הסכם המכר.

מה קורה במקרה של איחור?

אי דיווח במועד גורר קנסות וריביות, ולכן מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין לביצוע התהליך בצורה מסודרת.

סיכום

מדרגות מס רכישה לשנת 2025 יקבעו את גובה המס שישלם כל רוכש נדל"ן. הבנת הכללים, בדיקה מראש וניצול הטבות המס יכולים לסייע בהפחתת התשלום.

זקוקים לייעוץ בנושא מס רכישה? צרו קשר עם משרדנו ונשמח לעזור לכם.