מס שבח – גובה המס, הפטורים השונים, ניכויים מותרים והשומה למיסוי מקרקעין.

מעודכן נכון ליום (15/01/2025)

מס שבח הוא מס המוטל על מוכרי נכסי נדל"ן בגין הרווח שנוצר מהעסקה בגובה 25% מהרווח שנוצר ממכירת זכות במקרקעין. עם זאת, קיימים מצבים בהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי ממס שבח, בהתאם לתנאים שנקבעו בחוק. במאמר זה נפרט מהם התנאים לקבלת פטור ממס שבח ומהו גובה הפטור שניתן לנצל.

1. פטור ממס שבח עבור דירת מגורים יחידה

מהו הפטור?

רוכשים שמוכרים דירת מגורים יחידה עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח, בתנאי שהדירה הייתה בבעלותם לפחות 18 חודשים טרם המכירה, כאשר הדירה התקבלה במתנה נדרש כי הדירה תהיה בבעלות המוכר 4 שנים ואם המוכר גר בדירה התקופה מתקצרת ל-3 שנים.

מהו גובה הפטור?

פטור זה ניתן עד לתקרה שנקבעת על ידי רשות המסים ומתעדכנת מעת לעת. מומלץ לבדוק מראש את התקרה העדכנית או להיעזר ביועץ מס מקרקעין. נכון למועד זה גובה הפטור הינה עד 5,008,000 ש"ח.

2. פטור ממס שבח בירושה

מתי ניתן הפטור?

אם המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה, גם היורשים יכולים למכור את הנכס בפטור ממס, בתנאי שהם קרובי משפחה מדרגה ראשונה.

מהו גובה הפטור?

במקרה זה, הפטור חל על מלוא הרווח שנוצר מהמכירה, אך יש לבדוק כל מקרה לגופו מול רשות המסים.

3. פטורים והקלות נוספות

פריסת מס שבח

אם לא מתקיים פטור מלא, ניתן לפרוס את מס השבח על פני מספר שנים ולשלם בהתאם למדרגות מס הכנסה נמוכות יותר.

פטור לדירה שהתקבלה במתנה

במקרים מסוימים, ניתן לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה, בתנאי שהמוכר החזיק בנכס לפחות 4 שנים ואם המוכר גר בדירה התקופה מתקצרת ל-3 שנים.

4. מתי וכיצד יש לדווח על פטור ממס שבח?

תוך כמה זמן יש להגיש בקשה?

הבקשה לפטור ממס שבח צריכה להיות מוגשת יחד עם הדיווח על המכירה לרשות המסים, בתוך 30 יום ממועד החתימה על החוזה.

מה קורה במקרה של איחור בדיווח?

אי הגשת בקשה בזמן עלול לגרור חיוב במס מלא וקנסות. מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין כדי לוודא שהתהליך מתבצע בצורה מסודרת.

5. זכויות בניה ובתים צמודי קרקע

• חשוב לדעת כי במקרה בו שווי דירת המגורים לגביה מבוקש הפטור בעלת זכויות בניה נוספות, אף אם שווי המכירה אינו עובר את הפטור שווי זכויות הבניה הנוספות יחוייב במס שבח.
• בבתים צמודי קרקע יחושב שווי הבית לפיו מבוקש הפטור לפי שטח הבית הבנוי בלבד וייתכן והקרקע הנוספת בחלקה מסביב לבית המגורים תחוייב בתשלום מס שבח אף אם סכום המכירה אינו עובר את גובה הפטור.

6. הוצאות מותרות לניכוי מס

• סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מכיר בהוצאות מסויימות שהוציא המוכר, ומאפשר לנכות אותן מסכום השבח. בכך ניתן להקטין את השבח נטו ובהתאם את החבות במס השבח. יש לשמור קבלות.
• נכסי מקרקעין פעמים רבות נושאים לצידם הוצאות רבות ונוכח מחירם גם הוצאות מימון וריביות לא מבוטלות ולכן שימוש בהוראת חוק זאת עשויה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים ויש לפנות לגורם מקצועי לחישוב מס השבח.
• ניתן לנכות רשימה ארוכה של הוצאות שהיו על המקרקעין במרוצת השנים לרבות עו"ד ברכישה ומכירה, תיווך (עד 2% מהתמורה), שמאי, שיפוצים, היטל השבחה, הוצאות עבור ריביות משכנתה ועוד.
• שווי הרכישה (ההיסטורי) לחישוב מס השבח יהיה מוצמד למדד המחירים לצרכן נכון ליום המכירה.

טיפ! אנו ממליצים כבר במועד רכישת נכס מקרקעין, להכין תיקיה ותיעוד מסודר של כל התשלומים ששולמו וישולמו, אף אם ברגע זה חל עליו פטור מתשלום מס שבח, טיפ חשוב זה עשוי לחסוך לכם המון כסף.

7. חישוב מס שבח ליניארי – רלוונטי אך ורק לדירות שנרכשו לפני שנת 2014.

המס על מכירת דירת מגורים חייבת במס, מחושב באופן ליניארי על הרווח היחסי שנרשם משנת 2014 ועד ליום המכירה.

לשם ההבנה, עו"ד העורך את שומת מס השבח מבצע חישוב כמה ימים הדירה הייתה בבעלות המוכר לפני 01.01.2024 כקו פרשת המים וכמה ימים לאחר מועד זה והחלק היחסי שלפני 2014 יהיה פטור ממס שבח.

סיכום

פטור ממס שבח יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים בעת מכירת נכס, אך חשוב לוודא שהמוכר עומד בתנאים הקבועים בחוק. תכנון נכון, בדיקה מוקדמת וניצול ההטבות האפשריות יכולים להפחית את חבות המס.

זקוקים לייעוץ בנושא פטור ממס שבח? צרו קשר עם משרדנו ונשמח לסייע לכם.